Une maison passive est-elle rentable ? Son coût plus élevé par rapport à la norme CTE (Code technique espagnol du bâtiment) remet en question sa rentabilité.

Les maisons passives promettent de minimiser la consommation d'énergie, mais leur construction peut coûter entre 5 % et 15 % de plus qu'une maison comparable. Compte tenu des exigences strictes actuelles du Code technique espagnol de la construction et du développement des énergies aérothermique et photovoltaïque, les alternatives conventionnelles pourraient offrir un rapport coût-bénéfice plus avantageux.

Ces dernières années, les maisons passives ont gagné en popularité sur le marché résidentiel. Le concept est séduisant : des habitations capables de maintenir une température confortable pendant une grande partie de l’année avec une très faible consommation d’énergie, grâce à une isolation performante, une enveloppe de bâtiment soigneusement conçue, une étanchéité à l’air optimale et des systèmes de ventilation mécanique avec récupération de chaleur.

Mais une question moins courante, et probablement plus importante, se pose pour quiconque envisage de construire une maison : le surcoût d’une maison passive est-il économiquement justifié ?

La réponse n'est pas nécessairement affirmative.

Le CTE exige déjà la construction de logements beaucoup plus efficaces

L'un des principaux arguments en faveur des maisons passives perd de sa force lorsqu'on le compare à la réalité réglementaire actuelle en Espagne.

Le Code technique du bâtiment (CTE), et en particulier son Document de base sur les économies d'énergie (DB-HE), a considérablement renforcé les exigences en matière d'efficacité énergétique pour les logements nouvellement construits.

La réglementation fixe des limites à la consommation d'énergie et impose des caractéristiques de performance spécifiques à l'enveloppe du bâtiment. Elle porte également sur l'utilisation des énergies renouvelables et les exigences relatives à la production d'eau chaude sanitaire et à la production d'électricité renouvelable. Le document de base actuel sur les économies d'énergie (DB-HE) intègre également des exigences concernant l'infrastructure de recharge des véhicules électriques.

Autrement dit, la comparaison actuelle ne devrait plus se faire entre une maison passive et une maison typique énergivore d'il y a 15 ou 20 ans. Le véritable choix se porte désormais entre une maison passive et une maison neuve conforme aux normes énergétiques actuelles.

Et la différence entre les deux peut être considérablement moindre que ne le suggère le concept de « maison passive ».

Combien coûte la construction d'une maison passive ?

Il n'existe pas de prix unique, car des facteurs tels que la superficie, la conception, l'emplacement, le système de construction, la qualité et le niveau de certification influencent tous le prix.

À titre de référence, diverses sources du secteur estiment le surcoût d'une maison Passivhaus par rapport à une maison conventionnelle ou équivalente selon la norme CTE entre environ 5 % et 15 %, selon le projet et les éléments inclus dans la comparaison.

À Madrid, par exemple, certaines estimations situent le prix d'une maison respectant scrupuleusement la réglementation en vigueur entre 1 400 et 1 600 €/m², contre environ 1 600 à 1 800 €/m² pour une maison certifiée Passivhaus. Ces prix sont indicatifs et ne comprennent pas nécessairement tous les coûts liés à un projet spécifique.

Une autre estimation plus récente situe le coût des logements conformes à la norme CTE à environ 1 600 à 1 800 €/m² d’ici 2026, tandis qu’une maison passive certifiée pourrait coûter entre 1 800 et 2 200 €/m².

Un exemple simple

Prenons l'exemple d'une maison individuelle de 150 m² et utilisons un différentiel indicatif de 10 %.

Dans cet exemple, opter pour une maison passive représenterait un surcoût d'environ 24 000 euros.

Et la différence peut être encore plus grande si le projet exige des solutions de construction particulièrement complexes.

Où va cet argent ?

Ce surcoût n'apparaît pas par hasard. Une maison passive nécessite une attention particulière à des éléments dont les exigences sont moindres dans un bâtiment conventionnel.

Cela comprend :

• Isolation plus épaisse et plus continue.

• Réduction et traitement spécifique des ponts thermiques.

• Menuiserie et vitrerie haute performance.

• Meilleur contrôle de l'étanchéité de l'enceinte.

• Tests d'étanchéité.

• Ventilation mécanique avec récupération de chaleur.

• Ingénierie et contrôle spécifique du projet.

• Dans le cas d'une maison certifiée, le processus de certification.

Plus précisément, une comparaison d'un projet résidentiel a révélé un coût de 872,51 €/m² pour la solution CTE contre 908,80 €/m² pour la solution ECCN/Passivhaus, soit une augmentation de 4,16 % dans ce cas précis.

L'essentiel à retenir est que le surcoût n'est pas fixe. Une maison passive bien conçue dès le départ peut coûter presque aussi cher qu'une maison classique à haute performance énergétique, tandis qu'exiger une certification pour un projet mal optimisé peut faire grimper l'investissement de manière significative.

L'énergie aérothermique et le photovoltaïque modifient l'équation.

Voici l'un des éléments susceptibles de modifier le plus la décision de l'acheteur.

Aujourd'hui, il y a systèmes de pompe à chaleur air-air capables de fournir chauffage, climatisation et eau chaude sanitaire avec une consommation d'électricité relativement faible. Si un système photovoltaïque est également installé, une part importante de cette électricité peut être produite sur place.

Cela permet de proposer une stratégie énergétique différente :

bonne enveloppe du bâtiment + CTE (Code technique du bâtiment) + énergie aérothermique + photovoltaïque

parement:

Enveloppe très performante + étanchéité à l'air extrême + ventilation avec récupération de chaleur + Passivhaus.

La première solution permet de construire une maison à très faible consommation d'énergie sans supporter tous les coûts supplémentaires liés à l'obtention et à la certification du standard Passivhaus.

De plus, le CTE exige déjà des niveaux d'efficacité énergétique bien supérieurs à ceux des générations précédentes de logements et prévoit l'utilisation de sources renouvelables.

Mais il existe une différence importante : consommer peu n’est pas la même chose que produire de l’énergie.

Voici l'une des principales nuances du débat.

L'énergie aérothermique et les panneaux solaires ne transforment pas une maison conventionnelle en maison passive.

Une maison passive cherche d'abord à réduire les besoins énergétiques grâce au bâtiment lui-même : orientation, isolation, absence de ponts thermiques, étanchéité à l'air, contrôle solaire et ventilation avec récupération de chaleur.

Le photovoltaïque, en revanche, se concentre principalement sur la production d'énergie.

Par conséquent, les deux stratégies ne sont pas exactement équivalentes.

Toutefois, du point de vue d'un propriétaire recherchant une maison confortable avec des factures d'énergie réduites, la question pertinente peut être différente :

Combien coûte l'atteinte d'un certain niveau de consommation d'énergie ?

Et c'est là que le dépassement de coûts lié aux maisons passives mérite d'être analysé en détail.

Le problème réside dans le retour sur investissement.

Supposons qu'une maison Passivhaus coûte 20 000 ou 30 000 euros de plus qu'une maison CTE équipée de systèmes aérothermiques et photovoltaïques.

Pour que cet investissement supplémentaire soit financièrement intéressant, les économies d'énergie annuelles doivent permettre de récupérer la différence dans un délai raisonnable.

Et ce délai dépend fortement de chaque propriété.

Les facteurs influençant cette décision comprennent le climat, l'orientation, la taille, les habitudes des occupants, le prix de l'électricité, le niveau d'isolation du logement CTE et la quantité d'énergie générée par l'installation photovoltaïque.

Il est donc absurde d'affirmer que toutes les maisons passives s'amortissent rapidement.

En réalité, les estimations du secteur situent le retour sur investissement énergétique du surcoût sur des périodes qui peuvent durer des années, voire des décennies, selon le projet.

Une maison bien conçue conforme au CTE (Code technique du bâtiment) peut suffire à de nombreux acheteurs.

La question n'est donc pas de savoir si la maison passive fonctionne.

Travaux.

La question est de savoir s'il est nécessaire d'atteindre ce niveau de demande pour obtenir un logement performant.

Pour un acheteur faisant construire une maison neuve, une solution basée sur :

Coefficient de dilatation thermique + bonne orientation + isolation adéquate + bons boîtiers + énergie aérothermique + photovoltaïque

Elle peut offrir une combinaison très compétitive en termes d'investissement initial, de consommation d'énergie et de confort.

Le CTE (Code technique du bâtiment) actuel exige déjà de prendre en compte la performance énergétique de l'enveloppe du bâtiment, de limiter la consommation et d'utiliser des sources renouvelables.

Cela rend le passage d'une maison CTE moderne à une maison passive beaucoup plus facile que le passage d'une maison passive à une maison conventionnelle d'il y a plusieurs décennies.

Alors, une maison passive, est-ce que ça vaut le coup ?

Cela dépend de ce que recherche le propriétaire.

Si l'objectif principal est d'atteindre la consommation d'énergie la plus basse possible, de maximiser le confort thermique, de réduire au maximum les besoins en climatisation et d'opter pour une norme de construction particulièrement exigeante, la maison passive peut être une solution pertinente.

Cela peut également constituer une option intéressante dans certains climats, pour les maisons à forte demande énergétique ou pour les projets où la norme est intégrée dès les premières phases de conception.

Mais si la priorité est de maximiser le retour sur investissement, la réponse peut être différente.

Pour de nombreux acheteurs, une maison conforme au CTE (Code technique espagnol de la construction), dotée d'une bonne enveloppe thermique et équipée de systèmes aérothermiques et photovoltaïques, peut offrir un niveau d'efficacité suffisamment élevé sans nécessiter le surcoût d'une maison passive certifiée.

Et c’est peut-être là le véritable débat des années à venir : non pas de savoir si les maisons passives sont efficaces – ce qu’elles sont – mais de savoir si la dernière étape de l’efficacité énergétique justifie économiquement les investissements supplémentaires nécessaires pour y parvenir.

La conclusion

La maison passive représente l'un des plus hauts niveaux d'efficacité énergétique pouvant actuellement être atteints dans une habitation.

Mais une plus grande efficacité ne signifie pas toujours un meilleur investissement.

Avec des normes de construction de plus en plus exigeantes et des technologies telles que les systèmes aérothermiques et photovoltaïques qui se généralisent, les acheteurs disposent désormais d'alternatives capables de réduire considérablement la consommation d'énergie sans avoir besoin de moderniser l'enveloppe du bâtiment et les installations aux niveaux requis par la norme Passivhaus.

Par conséquent, avant d'investir des dizaines de milliers d'euros supplémentaires dans une maison passive, la question devrait être simple :

Quelles économies d'énergie vais-je réellement réaliser, et combien de temps faudra-t-il pour amortir mon investissement ?

Dans de nombreux projets, la solution pourrait être de faire d'une maison bien conçue et conforme aux normes CTE l'option la plus rationnelle d'un point de vue économique.