Lohnt sich ein Passivhaus? Die höheren Kosten im Vergleich zum spanischen Baustandard CTE lassen Zweifel an seiner Rentabilität aufkommen.

Passivhäuser versprechen minimalen Energieverbrauch, doch ihre Baukosten können 5 bis 15 % höher sein als die vergleichbarer Häuser. Angesichts der strengen Anforderungen der spanischen Bauordnung und des Ausbaus von Luftwärme und Photovoltaik bieten konventionelle Alternativen möglicherweise ein attraktiveres Kosten-Nutzen-Verhältnis.

In den letzten Jahren haben sogenannte Passivhäuser auf dem Wohnungsmarkt an Bedeutung gewonnen. Das Konzept ist attraktiv: Häuser, die dank hoher Wärmedämmung, einer sorgfältig geplanten Gebäudehülle, hoher Luftdichtheit und mechanischer Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung einen Großteil des Jahres über eine angenehme Temperatur halten und dabei sehr wenig Energie benötigen.

Doch für jeden, der über den Bau eines Hauses nachdenkt, stellt sich eine weniger verbreitete und wahrscheinlich wichtigere Frage: Lohnt es sich wirtschaftlich, die Mehrkosten für ein Passivhaus zu tragen?

Die Antwort ist nicht unbedingt ja.

Die CTE schreibt bereits den Bau deutlich energieeffizienterer Häuser vor.

Eines der Hauptargumente für das Passivhaus verliert an Bedeutung im Vergleich zu den aktuellen regulatorischen Gegebenheiten in Spanien.

Der Technische Baucode (CTE) und insbesondere sein Basisdokument zur Energieeinsparung (DB-HE) haben die Anforderungen an die Energieeffizienz von Neubauten erheblich verschärft.

Die Vorschriften legen Grenzwerte für den Energieverbrauch fest und fordern bestimmte Leistungsmerkmale der Gebäudehülle. Sie regeln außerdem die Nutzung erneuerbarer Energien sowie Anforderungen an die Warmwasserbereitung und die Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien. Das aktuelle DB-HE (Basisdokument zur Energieeinsparung) enthält zudem Anforderungen an die Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge.

Anders ausgedrückt: Der Vergleich sollte nicht länger zwischen einem Passivhaus und einem typischen, ineffizienten Haus von vor 15 oder 20 Jahren geführt werden. Die eigentliche Alternative ist vielmehr der Vergleich eines Passivhauses mit einem Neubau, der die aktuellen Energievorschriften erfüllt.

Und der Unterschied zwischen den beiden kann deutlich geringer sein, als das Konzept eines „Passivhauses“ vermuten lässt.

Was kostet der Bau eines Passivhauses?

Es gibt keinen einheitlichen Preis, da Faktoren wie Fläche, Design, Lage, Bauweise, Qualität und Zertifizierungsniveau den Preis beeinflussen.

Als Richtwert geben verschiedene Quellen in der Branche die Mehrkosten eines Passivhauses im Vergleich zu einem konventionellen oder gleichwertigen Haus gemäß CTE mit etwa 5 bis 15 Prozent an, abhängig vom Projekt und den in den Vergleich einbezogenen Elementen.

In Madrid beispielsweise beziffern einige Schätzungen den Preis für ein Haus, das den aktuellen Bauvorschriften entspricht, auf etwa 1.400–1.600 €/m², verglichen mit etwa 1.600–1.800 €/m² für ein zertifiziertes Passivhaus. Dies sind Richtpreise und beinhalten nicht unbedingt alle Kosten, die mit einem konkreten Bauvorhaben verbunden sind.

Eine neuere Schätzung geht davon aus, dass die Kosten für CTE-konforme Wohnungen bis 2026 bei etwa 1.600 bis 1.800 €/m² liegen werden, während ein zertifiziertes Passivhaus etwa zwischen 1.800 und 2.200 €/m² kosten könnte.

Ein einfaches Beispiel

Nehmen wir als Beispiel ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 150 m² und gehen wir von einer beispielhaften Preisdifferenz von 10 % aus.

In diesem Beispiel würde die Entscheidung für ein Passivhaus zusätzliche Kosten von etwa 24.000 Euro verursachen.

Der Unterschied kann noch größer sein, wenn das Projekt besonders anspruchsvolle Konstruktionslösungen erfordert.

Wohin fließt das Geld?

Die zusätzlichen Kosten entstehen nicht aus dem Nichts. Ein Passivhaus erfordert besondere Aufmerksamkeit für Elemente, die in einem konventionellen Gebäude möglicherweise weniger strenge Anforderungen stellen.

Dazu gehören:

• Größere Dicke und durchgehende Isolierung.

• Reduzierung und gezielte Behandlung von Wärmebrücken.

• Hochwertige Tischler- und Glasarbeiten.

• Bessere Kontrolle der Luftdichtheit des Gehäuses.

• Dichtigkeitsprüfungen.

• Mechanische Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung.

• Engineering und spezifische Projektsteuerung.

• Im Falle eines zertifizierten Hauses der Zertifizierungsprozess.

Konkret ergab ein Vergleich eines Wohnbauprojekts Kosten von 872,51 €/m² für die CTE-Lösung gegenüber 908,80 €/m² für die ECCN/Passivhaus-Lösung, was in diesem speziellen Fall einer Steigerung von 4,16 % entspricht.

Die wichtigste Erkenntnis ist, dass die zusätzlichen Kosten nicht fix sind. Ein von Anfang an gut geplantes Passivhaus kann preislich recht nah an ein konventionell energieeffizientes Haus herankommen, während die Zertifizierung eines schlecht optimierten Projekts die Investition erheblich erhöhen kann.

Aerothermische Energie und Photovoltaik verändern die Gleichung

Hier erscheint eines der Elemente, das die Kaufentscheidung am stärksten beeinflussen kann.

Heute gibt es Luft-Wasser-Wärmepumpensysteme, die Heizung, Kühlung und Warmwasserbereitung ermöglichen mit relativ geringem Stromverbrauch. Wird zusätzlich eine Photovoltaikanlage installiert, kann ein erheblicher Teil des Stroms vor Ort erzeugt werden.

Dies ermöglicht die Entwicklung einer anderen Energiestrategie:

Gute Gebäudehülle + CTE (Technischer Baucode) + aerothermische Energie + Photovoltaik

Blickrichtung:

Hochleistungsfähige Gebäudehülle + extreme Luftdichtheit + Lüftung mit Wärmerückgewinnung + Passivhaus.

Die erste Alternative ermöglicht die Realisierung eines Hauses mit sehr niedrigem Energieverbrauch, ohne dass die zusätzlichen Kosten für das Erreichen und die Zertifizierung des Passivhaus-Standards anfallen.

Darüber hinaus fordert das CTE selbst bereits einen deutlich höheren Energieeffizienzgrad als frühere Generationen von Häusern und sieht die Nutzung erneuerbarer Energiequellen vor.

Es gibt jedoch einen wichtigen Unterschied: Wenig zu verbrauchen ist nicht dasselbe wie Energie zu produzieren.

Hier liegt eine der wichtigsten Nuancen der Debatte.

Aerothermische Energie und Solarpaneele verwandeln ein konventionelles Haus nicht in ein Passivhaus.

Ein Passivhaus versucht zunächst, den Energiebedarf durch das Gebäude selbst zu reduzieren: Ausrichtung, Wärmedämmung, Vermeidung von Wärmebrücken, Luftdichtheit, Sonnenschutz und Lüftung mit Wärmerückgewinnung.

Die Photovoltaik hingegen konzentriert sich primär auf die Energieerzeugung.

Daher sind beide Strategien nicht exakt gleichwertig.

Aus der Sicht eines Hausbesitzers, der ein komfortables Zuhause mit niedrigen Energiekosten sucht, stellt sich jedoch möglicherweise eine andere Frage:

Wie viel kostet es, einen bestimmten Energieverbrauch zu erreichen?

Und genau hier muss die Kostenüberschreitung beim Passivhaus genauer analysiert werden.

Das Problem liegt in der Kapitalrendite.

Nehmen wir an, ein Passivhaus kostet 20.000 oder 30.000 Euro mehr als ein CTE-Haus mit aerothermischen und photovoltaischen Systemen.

Damit sich die zusätzliche Investition finanziell lohnt, müssen die jährlichen Energieeinsparungen es ermöglichen, diese Differenz innerhalb eines angemessenen Zeitraums auszugleichen.

Und dieser Zeitrahmen hängt stark von der jeweiligen Immobilie ab.

Zu den Faktoren, die die Entscheidung beeinflussen, gehören Klima, Ausrichtung, Größe, Gewohnheiten der Bewohner, Strompreis, der Dämmgrad des CTE-Gebäudes und die von der Photovoltaikanlage erzeugte Energiemenge.

Daher macht es keinen Sinn zu behaupten, dass sich alle Passivhäuser schnell amortisieren.

Tatsächlich schätzen Branchenexperten, dass sich die zusätzlichen Kosten erst nach Jahren oder sogar Jahrzehnten amortisieren, je nach Projekt.

Ein gut geplantes Haus nach CTE-Norm (Technical Building Code) mag für viele Käufer ausreichend sein.

Die Frage ist daher nicht, ob das Passivhaus-Konzept funktioniert.

Funktioniert.

Die Frage ist, ob dieses Nachfrageniveau erreicht werden muss, um ein effizientes Haus zu realisieren.

Für einen Käufer, der ein neues Haus baut, bietet sich folgende Lösung an:

Wärmeausdehnungskoeffizient + gute Ausrichtung + ausreichende Isolierung + gute Gehäuse + aerothermische Energie + Photovoltaik

Es bietet eine sehr wettbewerbsfähige Kombination aus Investitionskosten, Energieverbrauch und Komfort.

Der aktuelle CTE (Technical Building Code) schreibt bereits vor, dass die Energieeffizienz der Gebäudehülle berücksichtigt, der Verbrauch begrenzt und erneuerbare Energiequellen genutzt werden müssen.

Dadurch ist der Sprung von einem modernen CTE-Haus zu einem Passivhaus wesentlich kleiner als der Sprung zwischen einem Passivhaus und einem konventionellen Haus vor einigen Jahrzehnten.

Lohnt sich also ein Passivhaus?

Das hängt davon ab, was der Eigentümer sucht.

Wenn das Hauptziel darin besteht, den Energieverbrauch so gering wie möglich zu halten, den thermischen Komfort zu maximieren, den Bedarf an Klimaanlagen so weit wie möglich zu reduzieren und sich für einen besonders anspruchsvollen Baustandard zu entscheiden, kann ein Passivhaus sinnvoll sein.

Es kann auch in bestimmten Klimazonen, bei Häusern mit hohem Energiebedarf oder bei Projekten, bei denen der Standard von Anfang an in die Planungsphase einbezogen wird, eine interessante Option sein.

Wenn es aber darum geht, den Return on Investment zu maximieren, kann die Antwort anders ausfallen.

Für viele Käufer bietet ein Haus, das den Anforderungen des CTE (Spanischer Technischer Baucode) entspricht, über eine gute Wärmedämmung verfügt und mit aerothermischen und photovoltaischen Systemen ausgestattet ist, ein ausreichend hohes Maß an Effizienz, ohne dass die zusätzlichen Kosten eines zertifizierten Passivhauses anfallen.

Und das könnte die eigentliche Debatte der kommenden Jahre sein: nicht die Frage, ob Passivhäuser effizient sind – was sie sind –, sondern ob die letzte Stufe der Energieeffizienz den zusätzlichen Geldaufwand, der für deren Erreichung nötig ist, wirtschaftlich rechtfertigt.

Der Abschluss

Das Passivhaus repräsentiert einen der höchsten Grade an Energieeffizienz, die derzeit in einem Wohnhaus erreicht werden können.

Höhere Effizienz bedeutet jedoch nicht immer eine bessere Investition.

Angesichts immer anspruchsvollerer Bauvorschriften und der zunehmenden Verbreitung von Technologien wie aerothermischen und Photovoltaik-Systemen stehen Käufern nun Alternativen zur Verfügung, die den Energieverbrauch deutlich reduzieren können, ohne dass die Gebäudehülle und die Installationen auf das vom Passivhaus-Standard geforderte Niveau aufgerüstet werden müssen.

Bevor man also Zehntausende von Euro mehr in ein Passivhaus investiert, sollte die Frage einfach sein:

Wie hoch werden die tatsächlichen Energieeinsparungen sein und wie lange dauert es, bis sich meine Investition amortisiert hat?

Bei vielen Projekten kann die Antwort darin bestehen, dass ein gut geplantes, CTE-konformes Haus aus wirtschaftlicher Sicht die vernünftigste Option darstellt.